Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?

Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?

Onderhuur betekent dat u als huurder uw woning (deels) verhuurt aan iemand anders. Dit kan variëren van een kamer verhuren aan een huisgenoot tot het aanbieden van uw woning op Airbnb. De regels zijn streng en overtreding kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract.

Hoofdregel: Onderhuur Verboden

De wet bepaalt dat onderhuur niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Dit geldt voor:

• Het geheel onderverhuren van uw woning
• Het gedeeltelijk onderverhuren (kamer)
• Kortstondige verhuur (Airbnb, Booking.com)
• Gratis in gebruik geven aan derden

Uitzondering: Onderhuur van een Deel

Voor het onderverhuren van een gedeelte van uw woning (zoals een kamer) geldt een uitzondering:

• U mag een deel onderverhuren tenzij de verhuurder aantoont dat hij daardoor wordt benadeeld
• U moet zelf in de woning blijven wonen
• De verhuurder kan bezwaar maken bij de rechter

Let op: De meeste huurcontracten bevatten een expliciet verbod op onderhuur. Dan is ook gedeeltelijke onderhuur niet toegestaan.

Airbnb en Vakantieverhuur

Het verhuren van uw huurwoning via Airbnb of andere platforms is meestal niet toegestaan:

Contractueel Verbod

• De meeste huurcontracten verbieden onderhuur
• Woningcorporaties verbieden Airbnb vrijwel altijd
• Ook "af en toe" verhuren valt onder onderhuur

Gemeentelijke Regels

Veel gemeenten hebben aanvullende regels voor vakantieverhuur:

Gemeente	Regels (indicatief)
Amsterdam	Max 30 nachten/jaar, melden verplicht
Rotterdam	Vergunning vereist
Den Haag	Max 60 nachten/jaar
Utrecht	Registratie verplicht

Gevolgen van Illegale Onderhuur

Als u zonder toestemming onderverhuurt, riskeert u:

1. Ontbinding huurcontract: De verhuurder kan naar de rechter om het contract te laten ontbinden
2. Ontruiming: U moet de woning verlaten
3. Schadevergoeding: De verhuurder kan de door u ontvangen huurpenningen opeisen
4. Strafrechtelijke vervolging: Bij ernstige vormen (woonfraude)
5. Gemeentelijke boetes: Bij overtreding Airbnb-regels

Toestemming Vragen

Wilt u onderverhuren? Vraag altijd schriftelijk toestemming aan uw verhuurder:

1. Leg uit wie er komt wonen en voor hoe lang
2. Geef aan welk deel van de woning u wilt verhuren
3. Noem het huurbedrag dat u vraagt
4. Vraag om schriftelijke bevestiging

Inwoning vs. Onderhuur

Er is een verschil tussen inwoning en onderhuur:

Aspect	Inwoning	Onderhuur
Definitie	Iemand woont bij u in zonder zelfstandig te huren	Iemand huurt (een deel van) uw woning
Huurcontract	Geen apart contract	Onderhuurcontract
[Huurbescherming](https://rechtshulpdenhaag.nl/encyclopedie/kamerverhuur-huurbescherming)	Beperkt	Ja, na 2 jaar sterke bescherming
Toestemming nodig	Meestal wel	Altijd

Rechten van de Onderhuurder

Als u wel toestemming heeft voor onderhuur, krijgt de onderhuurder rechten:

• Na 2 jaar inwoning: sterke huurbescherming
• Bij beëindiging hoofdhuur: mogelijk recht om te blijven
• Recht op redelijke huurprijs

Sociale Huurwoning

Bij sociale huurwoningen gelden extra strenge regels:

• Onderhuur is vrijwel altijd verboden
• Woningcorporaties controleren actief op onderhuur
• Fraude kan leiden tot intrekking inschrijving
• Risico op boete en terugvordering huurtoeslag

Veelgestelde Vragen

Mag mijn partner bij mij intrekken?

Ja, uw partner is geen onderhuurder. Meld dit wel bij de verhuurder en vraag eventueel om medehuurderschap.

Mag ik mijn woning tijdelijk onderverhuren als ik op reis ben?

Alleen met [schriftelijke toestemming](https://rechtshulpdenhaag.nl/encyclopedie/schriftelijke-opzegging-huur) van de verhuurder. Zonder toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract.

Wat als ik al jarenlang onderverhuur zonder problemen?

Dit betekent niet dat het is toegestaan. De verhuurder kan alsnog actie ondernemen wanneer hij erachter komt.

Kan ik een boete krijgen voor Airbnb-verhuur?

Ja, zowel de verhuurder als de gemeente kan handhaven. Boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro's.

Onderhuur zonder toestemming is risicovol. Vraag altijd toestemming en leg afspraken schriftelijk vast.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Mag ik mijn huurwoning via Airbnb verhuren als mijn verhuurder hier niet expliciet iets over zegt in het contract?** Nee, ook als het contract niets zegt over Airbnb of onderhuur, geldt de wettelijke hoofdregel: onderhuur is verboden zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Veel gemeenten hebben bovendien extra regels voor vakantieverhuur, zoals een maximum aantal nachten. Zonder schriftelijke toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract en boetes van de gemeente. **Wat moet ik doen als mijn verhuurder weigert onderhuur toe te staan, maar ik wel een kamer wil verhuren?** Als uw verhuurder weigert, kunt u de rechter vragen om toestemming. De rechter kan onderhuur toestaan als de verhuurder geen redelijk belang heeft bij weigering (bijv. geen overlast of financieel nadeel). U moet wel zelf in de woning blijven wonen. Check eerst uw huurcontract: als daar een expliciet verbod in staat, heeft u weinig kans. Overleg eventueel met een juridisch adviseur. **Kan ik mijn sociale huurwoning tijdelijk onderverhuren als ik in het buitenland ga werken?** Nee, bij sociale huurwoningen is onderhuur vrijwel altijd verboden, ook tijdelijk. Woningcorporaties controleren actief op onderhuur en kunnen uw huurcontract ontbinden, uw inschrijving voor een sociale huurwoning intrekken en zelfs huurtoeslag terugvorderen. Vraag altijd schriftelijk toestemming, maar de kans op goedkeuring is klein. Overweeg alternatieven zoals een tijdelijke huurder met medehuurderschap. **Wat zijn de gevolgen als mijn verhuurder erachter komt dat ik mijn woning illegaal via Airbnb verhuur?** U riskeert ernstige gevolgen: de verhuurder kan uw huurcontract laten ontbinden door de rechter, wat betekent dat u moet verhuizen. Daarnaast kan de verhuurder de door u ontvangen huurpenningen opeisen als schadevergoeding. De gemeente kan bovendien een boete opleggen (tot tienduizenden euro’s) als u de lokale regels overtoomt. Bij herhaalde overtreding is zelfs strafrechtelijke vervolging mogelijk. **Hoe vraag ik correct toestemming voor onderhuur aan mijn verhuurder?** Stuur een schriftelijk verzoek met alle relevante details: wie er komt wonen, voor hoe lang, welk deel van de woning wordt verhuurd en het gevraagde huurbedrag. Vraag om een schriftelijke bevestiging van de toestemming. Bewaar deze goed, want mondelinge toestemming is moeilijk te bewijzen. Als de verhuurder niet reageert, betekent dit geen toestemming. Bij twijfel kunt u juridisch advies inwinnen. **Wat is het verschil tussen een inwoner en een onderhuurder, en waarom is dat belangrijk?** Een inwoner woont bij u in zonder zelfstandig te huren (bijv. een partner of familielid), terwijl een onderhuurder een apart huurcontract heeft voor (een deel van) uw woning. Het verschil is cruciaal: een onderhuurder krijgt na 2 jaar huurbescherming, terwijl een inwoner die bescherming niet heeft. Voor onderhuur is altijd toestemming van de verhuurder nodig, voor inwoning meestal niet (maar meld het wel). **Kan ik een boete krijgen van de gemeente als ik mijn woning via Airbnb verhuur zonder vergunning?** Ja, veel gemeenten hanteren strenge regels voor vakantieverhuur. In Amsterdam mag u bijvoorbeeld maar 30 nachten per jaar verhuren en moet u dit melden. In Rotterdam is een vergunning vereist. Overtreding kan leiden tot boetes van duizenden euro’s per overtreding. Controleer de regels van uw gemeente en vraag eventueel een vergunning aan om problemen te voorkomen. ### TL;DR Onderhuur van een huurwoning is zonder toestemming van de verhuurder verboden, ook voor Airbnb of korte periodes. Gedeeltelijke onderhuur (bijv. een kamer) is soms toegestaan, maar alleen als u zelf in de woning blijft wonen en de verhuurder geen bezwaar maakt. Illegale onderhuur kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract, boetes en zelfs ontruiming. Vraag altijd schriftelijk toestemming en houd u aan de lokale regels voor vakantieverhuur. ### Key Takeaways - Onderhuur is verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, zelfs voor een korte periode of een enkele kamer. - Airbnb-verhuur valt onder onderhuur en is meestal niet toegestaan zonder expliciete toestemming, met extra risico op gemeentelijke boetes. - Bij sociale huurwoningen gelden nog strengere regels: onderhuur is vrijwel altijd verboden en kan leiden tot intrekking van uw inschrijving. - Illegale onderhuur kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract, ontruiming en hoge boetes van zowel de verhuurder als de gemeente. - Vraag altijd schriftelijk toestemming voor onderhuur en leg afspraken vast om juridische problemen te voorkomen.