Cessie van huurrechten in Den Haag
Cessie van huurrechten betekent de overdracht van rechten en verplichtingen uit een huurovereenkomst aan een derde partij, specifiek relevant voor huurders in Den Haag. De oorspronkelijke huurder (cedent) geeft zijn plek door aan een nieuwe huurder (cessionaris), maar de verhuurder moet meestal instemmen. Dit komt vaak voor bij bedrijfsruimtes in het Haagse centrum, terwijl woonruimtes strengere eisen kennen via de Rechtbank Den Haag.
Wat houdt cessie van huurrechten in voor Den Haag?
Binnen het huurrecht in Den Haag gaat cessie om de vrijwillige overdracht van huurrechten. In tegenstelling tot onderhuur, waarbij de eerste huurder aansprakelijk blijft, neemt de cessionaris alles over: gebruiksrecht, huur betalen en onderhoud. Cessie wijkt af van indeplaatsstelling in faillissementen. Na cessie is de cedent meestal vrij van verplichtingen, behalve bij aparte afspraken.
Wettelijke regels voor cessie in Den Haag
De basis voor cessie van huurrechten staat in Burgerlijk Wetboek Boek 7 (BW). Sleutelartikelen:
- Artikel 7:218 BW: Huurder mag niet overdragen zonder verhuurders toestemming.
- Artikel 7:266 BW (woonruimtes): Streng; toestemming nodig en zelden gegeven in Haagse praktijk.
- Artikel 7:230 BW (bedrijfsruimtes): Toestemming vereist, met belangenafweging voor middenhuur (tot 5 jaar) of grootwinkelbedrijfsruimte (> €1,5 mln omzet of >500 m²); weigering alleen bij zwaarwegende redenen.
- Artikel 3:94 BW: Algemene cessie voor vorderingen, maar huur heeft eigen regels.
De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:123) bevestigt dat cessie de overeenkomst wijzigt, met instemming van verhuurder. Bij geschillen kunt u terecht bij de Rechtbank Den Haag.
Voorwaarden voor geldige cessie in Den Haag
Voor een succesvolle cessie gelden deze eisen:
- Schriftelijke driepartijenovereenkomst tussen cedent, cessionaris en verhuurder.
- Toestemming verhuurder: Zonder ongeldig.
- Geen openstaande huur of schulden; anders grounds voor weigering.
- Koppeling aan bedrijfsovername, gebruikelijk bij Haagse ondernemers.
Stapsgewijze procedure in Den Haag
- Stuur schriftelijk verzoek aan verhuurder met details cessionaris (financiën, plan), eventueel via Gemeente Den Haag voor vergunningcheck.
- Verhuurder reageert binnen 4-8 weken.
- Akkoord? Stel akte op en lever huurrechten.
- Inschrijven Kadaster voor zakelijke rechten.
Rechten en verplichtingen na cessie
Rechten cedent: Vrijstelling na overdracht.
Plichten cedent: Info delen, garanties geven.
Rechten cessionaris: Volledige positie met protections.
Plichten cessionaris: Huur en onderhoud vanaf datum.
Verhuurder claimt huur tot cessie en checkt kredietwaardigheid; raadpleeg Juridisch Loket Den Haag bij twijfel.
Praktijkcases cessie in Den Haag
Voorbeeld 1: Bedrijfsruimte
Een horeca-ondernemer aan de Grote Marktstraat draagt huur over aan opvolger. Na solvabiliteitscheck van verhuurder akkoord; cedent krijgt goodwill-vergoeding.
Voorbeeld 2: Woonruimte
Student in de Schilderswijk wil huur cederen aan huisgenoot; verhuurder weigert door korte contractduur. Cessie ongeldig, cedent blijft verantwoordelijk.
Voorbeeld 3: Weigering
Bij grootwinkel in Zeeheldenkwartier weigert verhuurder concurrent; Rechtbank Den Haag oordeelt onredelijk (geïnspireerd op ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).
Vergelijking cessie woon- vs. bedrijfsruimte in Den Haag
| Aspect | Woonruimte (7:266 BW) | Bedrijfsruimte (7:230 BW) |
|---|---|---|
| Toestemming verhuurder | Streng, zelden in Haag | Vereist, afweging MKB/groot |
| Rechterlijke toets | Moeilijk aanvechtbaar | Redelijk; Rechtbank kan opleggen |
| Gangbaarheid | Laag | Hoog bij overnames |
| Aansprakelijkheid cedent | Blijft vaak | Ontslag mogelijk |
Veelgestelde vragen over cessie in Den Haag
Kan ik huurrechten cederen zonder toestemming?
Nee, art. 7:218 BW verbiedt dit. Cessie nietig; cedent blijft liable. Neem contact op met Juridisch Loket Den Haag.
Wanneer mag verhuurder weigeren?
Bedrijfsruimte: alleen zwaarwegend (7:230 BW), zoals risico of concurrentie. Woonruimte: vaker, mits redelijk.
Wat bij cessie zonder akkoord?
Verhuurder eist ontbinding. Schakel direct huurrechtadvocaat of Rechtbank Den Haag in.
Verschil met onderhuur?
Ja, onderhuur: cedent hoofdverantwoordelijk; cessie: niet.
Tips voor cessie in Den Haag
- Leg alles schriftelijk vast en laat akte nakijken door jurist van Juridisch Loket Den Haag.
- Check kredietwaardigheid cessionaris via Gemeente Den Haag.
- Bij geschil: procedure bij Rechtbank Den Haag starten.
- Overweeg waarborg voor verhuurder bij fragiele overdracht.