Borgsom bij Huur - Regels en Terugvordering
De borgsom (ook wel waarborgsom genoemd) is een bedrag dat de huurder bij aanvang van de huur aan de verhuurder betaalt als zekerheid. Veel huurders hebben vragen over de hoogte, het gebruik en vooral de terugbetaling van de borg.
Wat is een Borgsom?
De borgsom is een geldbedrag dat de verhuurder als zekerheid vraagt voor:
- Onbetaalde huur aan het einde van de huurperiode
- Schade aan de woning boven normale slijtage
- Onbetaalde [servicekosten](https://rechtshulpdenhaag.nl/encyclopedie/servicekosten-voorschot)
- Kosten voor niet-uitgevoerde verplichtingen (zoals schoonmaak)
Hoogte van de Borgsom
Er is geen wettelijk maximum voor de borgsom, maar er gelden wel normen:
| Sector | Gebruikelijke borg |
|---|---|
| Sociale huur | 1 maand kale huur |
| Vrije sector | 1-3 maanden kale huur |
| Gemeubileerd | Tot 3 maanden + inventaris |
Een buitensporig hoge borgsom kan door de rechter als onredelijk worden beoordeeld.
Vastleggen van de Staat van de Woning
Om discussies bij het einde van de huur te voorkomen, is een opleverrapport essentieel:
Bij Aanvang Huur
- Loop samen met de verhuurder door de woning
- Noteer alle bestaande gebreken en beschadigingen
- Maak foto's en video's met datum
- Laat beide partijen het rapport ondertekenen
Bij Einde Huur
- Plan een eindinspectie met de verhuurder
- Vergelijk de staat met het beginrapport
- Documenteer eventuele meningsverschillen
Wanneer Mag de Verhuurder de Borg Inhouden?
De verhuurder mag de borg (deels) inhouden voor:
- Huurachterstand: Onbetaalde huur of servicekosten
- Schade: Boven normale slijtage en veroudering
- Niet-nakomen verplichtingen: Bijvoorbeeld niet schoonmaken bij vertrek
- Ontbrekende sleutels: Kosten voor vervanging van sloten
Normale Slijtage
De verhuurder mag niet inhouden voor normale slijtage. Voorbeelden:
| Normale slijtage (geen inhouding) | Schade (wel inhouding) |
|---|---|
| Verkleurde muren door zon | Grote gaten in muren |
| Lichte gebruikssporen vloer | Brandplekken in parket |
| Verkleuring van voegen | Kapotte tegels |
| Slijtage deurklinken | Geforceerde deuren |
Terugbetaling van de Borg
De verhuurder moet de borg terugbetalen na het einde van de huur:
- Termijn: Geen wettelijke termijn, maar redelijk is 1-2 maanden
- Afrekening: Met specificatie van eventuele inhoudingen
- Bewijs: Onderbouwing van ingehouden bedragen
Wat te Doen bij Geschil?
Als de verhuurder weigert de borg (volledig) terug te betalen:
- Schriftelijk sommeren: Stuur een aangetekende brief met termijn
- Specificatie vragen: Vraag om onderbouwing van inhoudingen
- Bewijsmateriaal verzamelen: Foto's, opleverrapporten, correspondentie
- Juridisch Loket: Gratis advies over uw situatie
- Huurcommissie: Bij geschillen over servicekosten
- Kantonrechter: Voor terugvordering van de borg
Voorbeeldbrief Terugvordering
Bij het sommeren van de verhuurder kunt u het volgende vermelden:
- Datum einde huurovereenkomst
- Hoogte van de betaalde borgsom
- Verzoek om terugbetaling binnen 14 dagen
- Bankrekening voor terugstorting
- Aankondiging juridische stappen bij uitblijven
Rente over de Borg
In principe heeft de huurder geen recht op rente over de borgsom, tenzij:
- Dit in het huurcontract is afgesproken
- De verhuurder te laat terugbetaalt (wettelijke rente)
Borg bij Woningcorporatie
Woningcorporaties hanteren vaak standaardregels:
- Maximaal één maand kale huur
- Duidelijke procedure voor terugbetaling
- Mogelijkheid om in termijnen te betalen
Veelgestelde Vragen
Mag de verhuurder de borg gebruiken als laatste maand huur?
Nee, de borg is bedoeld als zekerheid en niet als huurbetaling. U moet de huur blijven betalen tot het einde.
Wat als ik geen opleverrapport heb?
Zonder rapport is het lastig om aan te tonen wat de staat van de woning was. De bewijslast ligt dan bij u. Maak alsnog foto's en verzamel getuigen.
Kan ik de borg terugvorderen als de verhuurder failliet gaat?
U bent dan schuldeiser in het faillissement. De kans op volledige terugbetaling is helaas klein.
Documenteer de staat van de woning bij aanvang en einde van de huur goed. Dit voorkomt de meeste discussies over de borgsom.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.