All-in huurprijs splitsen in Den Haag

All-in huurprijs splitsen in Den Haag

In Den Haag is het all-in huurprijs splitsen een waardevolle stap voor huurders die meer inzicht willen in hun woonkosten. Deze procedure verdeelt een alles-inclusief huurcontract in een kale huur en aparte servicekosten, wat helpt bij het aanvragen van huurtoeslag en voorkomt discussies over verborgen uitgaven. Voor verhuurders biedt het duidelijkheid in de kostenverdeling. Dit artikel belicht de juridische kaders, stappen en lokale tips voor inwoners van de hofstad, inclusief advies van het Juridisch Loket Den Haag.

Wat houdt een all-in huurprijs in en waarom splitsen in Den Haag?

Een all-in huurprijs dekt niet alleen de basis huur voor de woning, maar bundelt ook bijkomende kosten zoals reparaties, energielevering, wateraansluiting en mogelijk zelfs lokale belastingen van de Gemeente Den Haag. Vroeger gangbaar, maar door nieuwe wetten moet alles nu transparant zijn. Splitsen scheidt de kale huur (puur voor de woning) van de servicekosten (voor extra voorzieningen).

In Den Haag, waar huurprijzen in wijken als het centrum of Zuiderpark hoog liggen, dwingt de Wet goed verhuurderschap (2019) en aanpassingen in het Burgerlijk Wetboek tot deze openheid. Huurders verdienen duidelijkheid over hun betalingen, want servicekosten tellen vaak niet mee voor huurtoeslag. Zonder splitsing riskeer je hogere netto kosten, vooral in een stad met stijgende vastgoedprijzen.

Wettelijke grondslag voor splitsing van de huurprijs

De juridische regels voor het splitsen van een all-in huurprijs staan in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Relevante bepalingen zijn:

• Artikel 7:232 BW: Dit bepaalt dat servicekosten alleen mogen worden doorberekend als ze expliciet in het contract staan en de huurder ermee instemt. Ze moeten eerlijk en in lijn met de markt zijn, rekening houdend met Haagse normen.
• Artikel 7:243 BW: De huurprijs mag alleen de kale huur beslaan, behalve bij afspraak. Bij all-in situaties moet de verhuurder splitsen op verzoek, vooral relevant voor de liberalisatiegrens (€808,06 in 2023 voor de vrije sector in Den Haag).
• Artikel 7:220 BW: Verhuurders moeten een gedetailleerde opgave geven van alle uitgaven, inclusief voorschotten voor services.

De Wet betaalbare huur (2023) versterkt dit door prijsplafonds en transparantie te eisen. Weigert de verhuurder? Huurders in Den Haag kunnen gratis advies inwinnen bij het Juridisch Loket Den Haag en vervolgens naar de Huurcommissie of Rechtbank Den Haag stappen voor een beslissing.

Verschil tussen kale huur en all-in huur in Haagse context

Voor een helder overzicht, een vergelijkingstabel afgestemd op de lokale huurmarkt:

Aspect	Kale huur	All-in huur
Wat dekt het?	Enkel het gebruik van de woning	Woning plus services (bijv. verwarming, water, Gemeente Den Haag-bijdragen)
Huurtoeslag	Volledig inzetbaar op kale bedrag	Slechts op kale deel; services meestal niet meegenomen
Verhoging	Gereguleerd via index en lokale punten	Vereist splitsing voor controle
Transparantie	Volledig; alle kosten uitgesplitst	Beperkt zonder aanpassing; kans op onopgemerkte Haagse heffingen

Stappenplan voor het splitsen van de all-in huurprijs in Den Haag

Als huurder start je het proces zelf. Hier een praktisch stappenplan met lokale accenten:

1. Schriftelijk aanvragen: Verstuur een aangetekende brief of e-mail naar je verhuurder met het verzoek tot splitsing. Noem je contractdetails en redenen, zoals huurtoeslag. In Den Haag kun je templates downloaden via het Juridisch Loket Den Haag. Reactie binnen 4 weken.
2. Gesprek en aanpassing: Bij instemming voeg je een addendum toe aan het contract, bv. kale huur €850 en servicekosten €150, passend bij Haagse gemiddelden.
3. Doorverwijzing naar instanties: Geen respons of afwijzing? Meld het binnen 2 maanden bij de Huurcommissie (kosten €25-€300, inkomen afhankelijk). Voor juridisch advies in Den Haag: bel het Juridisch Loket Den Haag (gratis voor lage inkomens). Bij complexere zaken: Rechtbank Den Haag.
4. Contractupdate en verrekening: Na splitsing herbereken je de huur. Jaarlijkse afrekeningen regelen achteraf betaalde services.

Het traject duurt doorgaans 3-6 maanden en is vaak zonder kosten als het onderling lukt, ideaal voor drukke Hagenaars.

Voorbeelden van all-in huur splitsen in Den Haag

Voorbeeld: Je huurt een flat in Schilderswijk voor €1.100 all-in. Door onduidelijke services krijg je geen toeslag. Na splitsing: €800 kale huur en €300 services (€120 energie, €120 onderhoud, €60 VvE). Op €800 kwalificeer je voor €250 toeslag per maand.

Een tweede geval: In een vrijesectorappartement aan de Laan van Wateringsveld (€1.300 all-in) verbergt de verhuurder hoge kosten (€450 voor premium services). De Huurcommissie beslist dat services max. €280 bedragen, de rest verschuift naar kale huur, wat toekomstige verhogingen temt.

In Den Haag splitsen woningcorporaties vaak makkelijker mee, terwijl particuliere eigenaren terughoudend zijn. Een recente zaak uit 2023 bij de Rechtbank Den Haag leverde een huurder in het Zeeheldenkwartier €180 besparing op via toeslag.

Rechten en verplichtingen bij splitsing in Den Haag

Rechten van de huurder:

• Recht op gedetailleerde kostenopgave (art. 7:232 BW).
• Geen verhoging op ongespecificeerde services.
• Mogelijkheid tot Huurcommissie, Juridisch Loket Den Haag of Rechtbank Den Haag.
• Bescherming tegen excessieve kosten; services niet hoger dan Haagse marktprijzen.

  Plichten van de huurder: Dien tijdig verzoeken in en coöpereren bij verificatie van kosten. Verhuurders moeten redelijke splitsingen bieden en jaarrekeningen verstrekken, conform lokale Gemeente Den Haag-richtlijnen.

  Veelgestelde vragen

  Wat zijn mijn rechten als huurder?

  Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

  Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

  Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

  Wat gebeurt er met mijn borg?

  De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

  Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

  Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

  Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

  Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

  ## Veelgestelde vragen **Hoe vraag ik het splitsen van mijn all-in huurprijs aan in Den Haag?** Stuur een aangetekende brief of e-mail naar je verhuurder met het verzoek tot splitsing, inclusief je contractgegevens en reden (bijv. huurtoeslag). Gebruik eventueel een template van het Juridisch Loket Den Haag. De verhuurder moet binnen 4 weken reageren. Bij geen reactie of weigering kun je de Huurcommissie inschakelen (kosten €25-€300) of gratis advies vragen bij het Juridisch Loket Den Haag. **Welke kosten vallen onder servicekosten en welke onder kale huur?** Kale huur dekt alleen het gebruik van de woning. Servicekosten omvatten zaken zoals energie, water, onderhoud, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, VvE-bijdragen en lokale heffingen (bijv. Gemeente Den Haag-belastingen). Alleen kosten die expliciet in het contract staan en redelijk zijn, mogen worden doorberekend. Vraag altijd om een gedetailleerde specificatie van de verhuurder. **Kan mijn verhuurder weigeren om de all-in huurprijs te splitsen?** Nee, een verhuurder mag niet zomaar weigeren als je een redelijk verzoek indient. Volgens Artikel 7:243 BW moet de huurprijs gesplitst worden als je daarom vraagt, vooral als het gaat om huurtoeslag. Weigert de verhuurder? Dan kun je de Huurcommissie of Rechtbank Den Haag inschakelen. In Den Haag helpt het Juridisch Loket je gratis bij het opstellen van een bezwaar. **Hoeveel kan ik besparen met het splitsen van mijn all-in huur in Den Haag?** De besparing hangt af van je huidige huurprijs en de hoogte van de servicekosten. Bijvoorbeeld: als je €1.100 all-in betaalt en na splitsing €800 kale huur overhoudt, kun je mogelijk €200-€300 huurtoeslag per maand krijgen. In Den Haag liggen de servicekosten vaak tussen €150 en €300. Laat je situatie altijd doorrekenen via de Huurcommissie of het Juridisch Loket. **Wat doe ik als de servicekosten te hoog zijn na splitsing?** Als de servicekosten hoger zijn dan redelijk (bijv. boven Haagse marktprijzen), kun je bezwaar maken bij de verhuurder. Geef aan welke kosten je te hoog vindt en vraag om een lagere verrekening. Helpt dit niet? Dien dan een klacht in bij de Huurcommissie. Zij kunnen een bindende uitspraak doen over de redelijkheid van de kosten, vaak binnen 3-6 maanden. **Hoe lang duurt het om mijn all-in huurprijs te splitsen?** Het proces duurt meestal 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de medewerking van de verhuurder. Bij onderlinge overeenstemming kan het binnen een maand geregeld zijn. Bij een conflict via de Huurcommissie of rechtbank kan het langer duren. In Den Haag kun je het proces versnellen door direct juridisch advies in te winnen bij het Juridisch Loket en alle communicatie schriftelijk vast te leggen. **Kan ik huurtoeslag aanvragen als mijn all-in huurprijs is gesplitst?** Ja, na splitsing kun je huurtoeslag aanvragen over het kale huurbedrag. Servicekosten tellen meestal niet mee voor de toeslag. In Den Haag ligt de liberalisatiegrens in 2023 op €808,06. Als je kale huur onder dit bedrag blijft, kom je mogelijk in aanmerking voor toeslag. Controleer je recht via de Belastingdienst of het Juridisch Loket Den Haag. ### TL;DR Het splitsen van een all-in huurprijs in Den Haag geeft huurders meer inzicht in kosten en kan leiden tot huurtoeslag. Verhuurders zijn wettelijk verplicht mee te werken, maar bij weigering kun je terecht bij de Huurcommissie of Rechtbank Den Haag. Het proces duurt gemiddeld 3-6 maanden en kan honderden euro’s per jaar besparen. ### Key Takeaways - All-in huur moet gesplitst worden in kale huur en servicekosten op verzoek van de huurder (Art. 7:243 BW). - Servicekosten moeten redelijk en transparant zijn; te hoge kosten kun je aanvechten via de Huurcommissie. - Splitsing kan leiden tot huurtoeslag en besparingen, vooral in dure Haagse wijken zoals het centrum of Schilderswijk. - Gratis hulp is beschikbaar via het Juridisch Loket Den Haag voor juridisch advies en contractbeoordeling. - Het proces duurt 3-6 maanden; begin met een schriftelijk verzoek aan de verhuurder en leg alles vast.