In de kassencomplexen langs de Poelweg in Naaldwijk wonen talloze seizoenswerkers die plots geconfronteerd worden met huurverhogingen. Een recente Hoge Raad-uitspraak brengt hierin verandering.
De casus achter de uitspraak
Verhuurders pasten de laatste jaren WOZ-stijgingen toe als directe hefboom voor huur. Bij een waardestijging van 15 procent steeg de maandhuur vaak evenredig. Huurders in de vrije sector vochten deze praktijk aan bij de rechter.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad legde drie duidelijke grenzen vast.
1. WOZ-koppeling is geen automatische rechtvaardiging
Een hogere WOZ-waarde weerspiegelt vaak speculatie, niet concrete verbeteringen aan de woning. Huurders hoeven geen speculatieve meerwaarde te financieren.
2. Huurder mag verlangen naar onderbouwing per pand
Verhuurders dienen aan te tonen dat de stijging verband houdt met onderhoud of werkelijke marktontwikkeling in de directe omgeving, niet enkel met een gemeentelijke taxatie.
3. Onredelijk bezwarende bedingen vernietigbaar
WOZ-clausules zonder plafond of uitzondering zijn onredelijk bezwarend (artikel 6:233 BW) en dus vernietigbaar.
Gevolgen voor huurders in Westland
- Overmatige verhogingen boven inflatie plus onderhoud zijn aanvechtbaar
- Reeds betaalde bedragen kunnen tot drie jaar terug worden teruggevorderd
- Schriftelijk bezwaar moet binnen zes weken na aankondiging worden ingediend
- Geschillen lopen via de Huurcommissie of de kantonrechter van Rechtbank Den Haag
Aanpassingen voor verhuurders
Bestaande contracten vereisen aanpassing van de verhogingsformule. Verhuurders moeten bovendien een concrete onderbouwing kunnen overleggen bij elke nieuwe verhoging. Dreigen met opzegging bij bezwaar is na dit arrest risicovoller geworden.
Impact op de woningmarkt
De uitspraak past in een bredere lijn van huurderbescherming. Verwacht wordt dat in 2026 ook andere automatische koppelingen aan banden worden gelegd. Westlandse agrarische werkgevers die huisvesting aanbieden, zullen hun contracten moeten herzien.
Advies bij WOZ-huurkwesties
Ontving u de afgelopen drie jaar een WOZ-gerelateerde verhoging die u onevenredig vond? Vraag schriftelijke onderbouwing, bewaar alle stukken en overweeg contact met het Juridisch Loket Den Haag of het Arslan-kantoor aan de Verdilaan 30 in Naaldwijk (070 - 4500 300). De terugvorderingstermijn van drie jaar start zodra u redelijkerwijs van de onrechtmatigheid op de hoogte kon zijn.