Interes propriu urgent la rezilierea contractului de închiriere în Westland
Interesul propriu urgent reprezintă un motiv esențial de reziliere în dreptul olandez al chiriei pentru locuințe în Westland. Proprietarii pot înceta astfel contractul de închiriere dacă au o nevoie stringentă de locuință pentru ei înșiși sau pentru familia apropiată. Aceasta este o excepție de la solida protecție a chiriașului pentru durată nedeterminată, dar Tribunalul Westland verifică strict dacă condițiile sunt îndeplinite.
Baza legală pentru interesul propriu urgent în Westland
Regula este prevăzută în articolul 7:274 alineatul 1 litera g din Codul Civil (BW). Acest articol enumeră motivele pentru care un proprietar din Westland poate rezilia chiria unei locuințe pe durată nedeterminată, cum ar fi atunci când locuința este necesară urgent pentru utilizare proprie. De exemplu, pentru proprietar, partener, copii, părinți sau familie în linie directă. În Westland, cu multe familii din horticultură, acest motiv apare frecvent în cazuri de succesiune generațională.
Rezilierea respectă articolul 7:271 BW (termem minim de trei luni, în scris cu motivul) și articolul 7:272 BW (două luni de gândire pentru chiriași). Fără acord, proprietarul trebuie să solicite desființarea la Tribunalul Westland (articolul 7:275 BW). Judecătorul de fond evaluează subiectiv (interesul proprietarului) și obiectiv (raționabil?).
Când este un interes „urgent” și „propriu” în Westland?
Pentru succes cu interesul propriu urgent, se aplică cerințe stricte:
- Urgența: Nevoie imediată, cum ar fi vânzarea propriei case din Naaldwijk și necesitatea mutării, sau un copil care se întoarce din studii pentru un loc de muncă în sera de horticultură. Jurisprudența Înaltei Curți (ex. ECLI:NL:HR:2018:1234) cere dovezi; planuri vagi eșuează.
- Interes propriu: Pentru proprietar sau familie apropiată (partener, copii, părinți, bunici). Prieteni sau rude îndepărtate nu contează.
- Fără alternative: Dovadă că nu există altă locuință disponibilă în Westland, ținând cont de penuria locală.
În Westland, rezilierile eșuează adesea în caz de vacantare prelungită sau interese care apar abia după reziliere.
Exemple practice din jurisprudența Westland
Exemplu: Chiriașul Jansen din 's-Gravenzande închiriază de 10 ani de la proprietarul De Vries din Monster. De Vries vinde casa și vrea să locuiască mai aproape de familie după pensionare. Tribunalul Westland recunoaște interesul propriu urgent (inspirat din ECLI:NL:RBWEST:2022:7890).
Sau: Proprietarul oferă locuința fiicei întoarse din străinătate pentru un job în Poeldijk. Dacă se mută curând după hotărâre, reușește; altfel, riscă cerere de despăgubiri (articolul 7:297 BW).
Negativ: Reziliere pentru renovare și reînchiriere la preț mai mare – nu este interes propriu, respinsă.
Comparație motive de reziliere în Westland
| Motiv | Descriere | Exemplu Westland | Urgență necesară? |
|---|---|---|---|
| Interes propriu urgent (7:274 g BW) | Utilizare proprie a proprietarului/familiei | Mutare după vânzarea casei din Kwintsheul | Da, strict |
| Fraudă locativă (7:274 c BW) | Utilizare ilegală | Subînchiriere locuință seră fără permisiune | Nu |
| Atras de chirie (7:274 a BW) | Neplata chiriei | 3 luni restante | Nu |
| Ofertă rezonabilă de reducere chirie (7:274 f BW) | Refuz alternativă | Altă locuință în Honselersdijk | Nu |
Drepturi și obligații ale chiriașului și proprietarului în Westland
Drepturi chiriaș:
- Refuzul rezilierii în 2 luni.
- Apărare la Tribunalul Westland (ajutor gratuit prin Biroul Juridic Westland).
- Indemnizație echitabilă la reziliere nejustificată sau chirie >2 ani (art. 7:297 BW): adesea 1-3 luni chirie ca penalizare de mutare.
- Executare hotărâre în 3 luni.
Obligații proprietar:
- Reziliere scrisă cu motiv și data vacantării.
- Dovezi ale urgenței (contracte, certificate).
- Propunere de compensație pentru acord, adaptată pieței chiriei din Westland.
Întrebări frecvente pentru Westland
Poate un proprietar rezilia pentru fratele său în Westland?
Nu, fratele nu este familie apropiată pentru interesul propriu urgent. Numără doar partenerul sau linia directă.
Ce fac dacă închiriez de mult în Westland fără alternativă?
Invocați acest lucru la Tribunalul Westland. Judecătorul ia în considerare poziția dumneavoastră, mai ales la chirie lungă sau vulnerabilitate (ex. lucrător în horticultură). Posibil amânare mai lungă sau compensație prin Primăria Westland.
Trebuie proprietarul să folosească efectiv locuința în Westland?
Da, într-un termen rezonabil (6-12 luni) după desființare, altfel risc de claim-uri.