Основание за прекратяване на наемния договор според наемния

Основание за прекратяване според наемния закон: вашите права и задължения

Едно **основание за прекратяване** според наемния закон е законно основание, поради което наемодателят или наемателят може да прекрати наемния договор. Без валидно основание прекратяването е нищожно. Наемният закон предоставя яснота относно кои основания са валидни и как трябва да се прилагат. Независимо дали сте наемодател или наемател, е важно да познавате правилата, за да предотвратите конфликти.

Какво е основание за прекратяване?

**Основание за прекратяване** е законно условие, което трябва да бъде изпълнено, за да може да се прекрати наемният договор. Тези основания са уредени в Закона за наема 2024 (преди това Наемният закон 1971), по-специално в Книга 7 от Гражданския кодекс (БГК). Този закон защитава както наемателите, така и наемодателите, но поставя изисквания към причините за прекратяване.

Има различни видове основания за прекратяване, които се различават в зависимост от това кой издава прекратяването: наемодателят или наемателят. Освен това има значение дали става въпрос за **наемен договор за жилище** (жилищно) или **наемен договор за бизнес помещение** (комерсиален).

Видове основания за прекратяване

Вид прекратяване	Валидни основания	Законова основа
Наемодател	Собствено ползване (чл. 7:290 БГК) Липса на плащане (чл. 7:291 БГК) Нарушение на наемния договор (чл. 7:292 БГК) Строителни дейности или преустройство (чл. 7:293 БГК) Наемодателят иска да живее сам (чл. 7:290 БГК)	Книга 7 БГК
Наемател	Собствено ползване (чл. 7:294 БГК) Смърт на наемателя (чл. 7:295 БГК) Преместване или други лични причини (чл. 7:296 БГК) Наемодателят нарушава договора (чл. 7:297 БГК)	Книга 7 БГК

Важно: Не всяка причина автоматично е валидно основание за прекратяване. Например наемодателят не може просто така да прекрати договора, защото търси по-добър наемател. Законът поставя конкретни изисквания.

Основания за прекратяване за наемодателя

Наемодателят може да прекрати наемния договор на базата на различни основания, но те винаги трябва да са уредени в закона. По-долу са представени основните основания:

1. Собствено ползване (чл. 7:290 БГК)

Наемодателят може да прекрати договора, ако той или близък член на семейството (като дете, родител или партньор) иска да ползва жилището сам. Това е едно от най-често срещаните основания. Наемодателят трябва да докаже, че собственото ползване наистина съществува и не е само пре textsел.

Пример: Вие сте наемодател и вашата дъщеря иска след дипломирането си да живее при вас. Можете да прекратите наемния договор с позоваване на собствено ползване, при условие че го докажете (например с декларация от вашата дъщеря).

2. Липса на плащане (чл. 7:291 БГК)

Ако наемателят изостава с плащанията, наемодателят може да прекрати наемния договор. Това обаче важи едва след процедура за установяване на отговорност и срок за плащане от най-малко 3 месеца. Наемодателят първо трябва да постави иск за плащане и да даде шанс на наемателя да плати дълга.

Пример: Наемателят не плаща три месеца. Вие поставяте иск за плащане и давате срок от 3 месеца. Ако наемателят не плати, можете да прекратите договора.

3. Нарушение на наемния договор (чл. 7:292 БГК)

Ако наемателят повтарящо или сериозно нарушава наемния договор (например чрез настаняване на непознати, повредаване или докучи ), наемодателят може да прекрати договора. Това обаче трябва винаги да е пропорционално и наемодателят трябва първо да е дал предупреждение.

Пример: Наемателят често организира партита, при които съседите се оплакват от докучи. След предупреждение можете да прекратите договора на основание нарушение на договора.

4. Строителни дейности или преустройство (чл. 7:293 БГК)

Ако наемодателят иска да извърши големи строителни дейности или преустройство на жилището,