Повишаване на наема: законови граници и вашите права
Повишаване на наема е важна промяна в договора ви за наем, но не всяко повишаване е разрешено. В Нидерландия има строги правила, които определят кога и колко може да бъде повишена наемната цена. Тези правила са уредени в Закона за наемната помощ (Wet huurtoeslag) и Закона за наема (Huurwet). Като наемател имате права и можете да оспорите повишаване, ако то не отговаря на законовите изисквания. В тази статия обясняваме какви са границите, колко често е разрешено повишаване и какво можете да направите, ако не сте съгласни с него.
Какво е законово повишаване на наема?
Законovo повишаване на наема е повишаване на наемната цена, което е разрешено само ако отговаря на правилата на Закона за наема (Huurwet) и Закона за наемната помощ (Wet huurtoeslag). Тези правила важат за наематели, които имат договор за наем за жилище, което използват като основно място на живеене. Не всички повишения на наема са законово разрешени – това зависи от типа на жилището и обстоятелствата.
Кога наемателят може да повиши наема?
Наемателят може да повиши наема само ако:
- Повишаването се извършва веднъж на всеки три години (за наемни жилища в свободния сектор).
- Повишаването не е по-високо от законовото максимално повишаване (виж по-долу).
- Наемателят най-малко три месеца предварително уведомява писмено за повишаването.
- Повишаването е добре обосновано (например поради инфлация, увеличаване на разходите или подобрения в жилището).
Какво е максималното законово повишаване на наема?
От 2023 г. максималното законово повишаване на наема е установено на 4% годишно. Това важи за наемни жилища в свободния сектор. Наемателят следователно не може да повиши с повече от 4%, освен ако наемът вече не е по-висок от референтния наем (referentiehuur) (наемът, който е обичаен на пазара за сравними жилища).
| Година | Максимално повишаване (свободен сектор) | Бележка |
|---|---|---|
| 2020 | 1,5% | Временно намалено порадиコロナкризата |
| 2021 | 1,5% | Временно намалено порадиコロナкризата |
| 2022 | 2% | Повишено до 2% поради инфлация |
| 2023 | 4% | Връщане към максимума |
| 2024 | 4% | Без промяна (състояние към 2024 г.) |
Важно: Ако наемът ви вече е по-висок от референтния наем, наемателят може да повиши наема до нивото на референтния наем. Това се нарича също приспособяване към пазара. Референтният наем се определя ежегодно от Централното статистическо бюро (CBS) и Комисията по наеми (Huurcommissie).
Колко често може да се повишава наемът?
В свободния сектор наемът може да се повишава веднъж на всеки три години. Това означава, че ако наемът е бил повишен миналата година, наемателят може да извърши ново повишаване чак след три години. Това правило не важи за социални наемни жилища.
Кога повишаването на наема не важи?
Има изключения, при които законовите правила за повишаване на наема не са приложими:
- Социални наемни жилища: При жилища на жилищни корпорации наемът често се определя от комисията по наеми (huurcommissie) и повишаването не е обвързано с правилото за 4%.
- Нови наематели: Ако наемате ново жилище, наемателят може веднага да приспособи наема към референтния наем или пазарната стойност.
- Подобрения в жилището: Ако наемателят извърши значителни подобрения (например нова кухня или баня), наемът може да бъде повишен, за да се покрият тези разходи.
- Договори за наем с фиксиран наем: При някои договори (например при студентски наем)