الحاجة الملحة الخاصة لإنهاء عقد الإيجار في ويستلاند
الحاجة الملحة الخاصة هي أحد الأسباب الرئيسية لإنهاء عقد الإيجار في القانون الهولندي الخاص بالسكن في ويستلاند. يمكن للمؤجرين إنهاء العقد بهذه الطريقة إذا كانوا بحاجة ماسة إلى الشقة لأنفسهم أو لأفراد عائلتهم المقربين. هذا استثناء من حماية الإيجار لمدة غير محددة القوية، لكن محكمة ويستلاند تتحقق بدقة من صحة الشروط.
الأساس القانوني للحاجة الملحة الخاصة في ويستلاند
تنص القاعدة في المادة 7:274 الفقرة 1 حرف g من القانون المدني (BW). تذكر هذه المادة الأسباب التي يجوز للمؤجر في ويستلاند بموجبها إنهاء إيجار السكن لمدة غير محددة، مثل الحاجة الماسة إلى الشقة للسكن الشخصي. على سبيل المثال، استخدامها من قبل المؤجر أو شريكه أو أبنائه أو والديه أو أفراد العائلة في الخط المباشر. في ويستلاند، حيث توجد العديد من عائلات الزراعة، يحدث ذلك غالباً في حالات التوريث بين الأجيال.
يتم الإنهاء وفقاً لـالمادة 7:271 BW (مدة إشعار لا تقل عن ثلاثة أشهر، كتابياً مع ذكر السبب) والمادة 7:272 BW (مهلة تفكير لمدة شهرين للمستأجرين). في حال عدم الموافقة، يجب على المؤجر طلب الفسخ من محكمة ويستلاند (المادة 7:275 BW). يفحص القاضي الصلاحيات بشكل ذاتي (منفعة المؤجر) وموضوعي (هل هي معقولة؟).
متى تكون الحاجة «ملحة» و«خاصة» في ويستلاند؟
للنجاح في الحاجة الملحة الخاصة، يشترط توافر متطلبات صارمة:
- الملحة: حاجة فورية، مثل بيع منزل المؤجر في Naaldwijk وضرورة الانتقال، أو عودة طفل من الدراسة للعمل في الزراعة المحمية. تتطلب محكمة العدل العليا أدلة (مثل ECLI:NL:HR:2018:1234)؛ الخطط الغامضة تفشل.
- الخاصة: لصالح المؤجر أو العائلة المقربة (الشريك، الأبناء، الوالدين، الأجداد). الأصدقاء أو الأقارب البعيدون لا يُحتسبون.
- عدم وجود بدائل: إثبات عدم توفر سكن آخر في ويستلاند، مع مراعاة الندرة المحلية.
في ويستلاند، يفشل الإنهاء غالباً في حال الفراغ الطويل أو المنافع التي تنشأ بعد الإنهاء.
أمثلة عملية من قضاء ويستلاند
مثال: المستأجر Jansen من 's-Gravenzande يستأجر لمدة 10 سنوات من المؤجر De Vries من Monster. يبيع De Vries منزله ويريد العيش أقرب إلى العائلة بعد التقاعد. تعترف محكمة ويستلاند بـالحاجة الملحة الخاصة (مستوحاة من ECLI:NL:RBWEST:2022:7890).
أو: يعرض المؤجر الشقة على ابنته العائدة من الخارج للعمل في Poeldijk. إذا سكنها بعد الحكم مباشرة، ينجح الأمر؛ وإلا يتعرض لمطالبة تعويض (المادة 7:297 BW).
سلبي: إنهاء للتجديد وإعادة الإيجار بسعر أعلى – ليست حاجة خاصة، مرفوض.
مقارنة أسباب الإنهاء في ويستلاند
| السبب | الوصف | مثال في ويستلاند | هل تتطلب ملحة؟ |
|---|---|---|---|
| الحاجة الملحة الخاصة (7:274 g BW) | سكن المؤجر/العائلة | الانتقال بعد بيع منزل في Kwintsheul | نعم، صارمة |
| الاحتيال في السكن (7:274 c BW) | استخدام غير قانوني | إعادة الإيجار لمنزل كوخ بدون إذن | لا |
| تأخير الإيجار (7:274 a BW) | عدم دفع الإيجار | 3 أشهر تأخير | لا |
| عرض إيجار معقول مخفض (7:274 f BW) | رفض البديل | شقة أخرى في Honselersdijk | لا |
حقوق وواجبات المستأجر والمؤجر في ويستلاند
حقوق المستأجر:
- رفض الإنهاء خلال شهرين.
- الدفاع أمام محكمة ويستلاند (مساعدة مجانية عبر المكتب القانوني في ويستلاند).
- تعويض عادل في حال الإنهاء غير المشروع أو إيجار >سنتين (المادة 7:297 BW): غالباً 1-3 أشهر إيجار كغرامة انتقال.
- تنفيذ الحكم خلال 3 أشهر.
واجبات المؤجر:
- إشعار كتابي بالسبب وتاريخ الفراغ.
- إثبات الملحة (عقود، شهادات).
- اقتراح تعويض للحصول على موافقة، مناسب لسوق الإيجار في ويستلاند.
أسئلة شائعة في ويستلاند
هل يمكن للمؤجر الإنهاء لأخيه في ويستلاند؟
لا، الأخ ليس عائلة مقربة لـالحاجة الملحة الخاصة. يُحتسب فقط الشريك أو الخط المباشر.
ماذا لو كنت أستأجر طويلاً في ويستلاند بدون بديل؟
قدم هذا أمام محكمة ويستلاند. يأخذ القاضي وضعك بعين الاعتبار، خاصة في حال الإيجار الطويل أو الضعف (مثل عامل زراعي). قد يمنح تأجيلاً أطول أو تعويضاً عبر بلدية ويستلاند.
هل يجب على المؤجر استخدام الشقة فعلياً في ويستلاند؟
نعم، خلال وقت معقول (6-12 شهراً) بعد الفسخ، وإلا يتعرض للمطالبات.